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                      成都写字楼市场"静"思考 谁将来为南延线买单

         2011年2月，一纸限购卡住了成都火热的住宅市场，为资金找到一个出口迫使投资者在“限购”之下另寻他路。在众里寻他千百度之下，商业地产作为房地产市场的另一朵奇葩，渐渐从幕后走向了台前，大量投资者以“70码”的速度奔向“限购”盲区——商业地产，其中以写字楼投资最为突出。

　　在鳞次栉比的写字楼市场，投资者该如何选购南延线写字楼项目？

　　风险 老生常谈

　　相比商铺投资成本较大，风险较高而言，写字楼投资拥有众多无可比拟的优势，投资门槛低、投入资金少、可选户型多、回报率高等优势让众多投资者为之心动。来自仲量联行发布“2012年季度成都房地产市场回顾报告”显示，在刚刚过去的一季度，成都甲级写字楼市场需求继续呈现活跃态势，全市甲级写字楼净吸纳量为31,075 平方米，甲级写字楼空置率虽升至23.1%，但租赁需求仍旧强劲，可比项目空置率持续走低，降至15.7%。甲级写字楼平均有效租金持续上升，至季末月租金微涨至119.6元/平方米，环比及同比分别增长0.2%、11.1%。

　　但与此同时，写字楼需求强劲的背后却是集中供应带来的竞争白热化，据相关资料显示，2012年预计有270万平方米新增写字楼供应将集中交付，且天府大道南延线区域将出现一波体量惊人的供应潮，而一次性过度供应给南延线写字楼带来的后市竞争将更加激烈，项目间价格战、租金战、投资回报战或将成为常态。

　　当大家对南延线写字楼体量津津乐道之际，写字楼隐藏的诸多现实问题却鲜有人提及。据记者观察，分布在南延线两旁的写字楼项目，同一地段、不同开发项目，在价格、租金、回报率上均有不同；而同一开发商，在同一地段开发项目，在价格、租金、回报率上也有不同。各个项目鱼龙混杂、各自为派，但万变不离其宗的还是“甲级和超甲”的写字楼称号，当投资者真正购买后才发现，国内甲级和超甲写字楼并没有一个统一的标准，仅仅是开发商自圆其说罢了。而写字楼层高也是疑云重重，原本号称“4.5米”的层高装修好后才发现层高竟然缩水一米多。

　　回报 仍旧需要等待

　　投资回报率是投资者是否购买写字楼的关键数据。在保证投资者自身资金安全下，为了收益化与风险最小化，核算一个写字楼有效“投资回报率”显得尤为重要。

　　如何计算写字楼回报率呢？按照最常规算法，投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价，目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间。而另一个根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业“年收益×15年”大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

　　以城南某项目为例，目前该写字楼项目卖价为14000元/平米，周边几个已经交付的写字楼项目租金约为80元/平米，按照回报率计算公式计算，该写字楼投资回报率约为6.8%。由于该项目周边其他写字楼即将交付，供应量的增加极有可能导致租金出现下滑和平均投资回报率走低。

　　地段 有优有劣

　　对于任何一项房地产物业来讲，地段是决定其价值的根本要素。

　　但在各个写字楼都对地段拥有相近话语权的时候，拼交通、拼路况、拼商业氛围又成了重头戏。南延线不少写字楼号称自己为“地铁物业”，而据不完全统计，真正属于地铁1号线沿线物业的写字楼仅有10余个而已。

　　其次是路况与商业氛围，国际城南被天府大道、益州大道、剑南大道有序分割开来，相对益州大道和剑南大道，双向十二车道的天府大道从修建那天就注定了它功能与定位，而今天府大道两侧已是各大金融机构和总部中心聚集地，而这些公司带来的人流、物流对南延线写字楼发展有着不可磨灭的推动作用。

　　最后再来看看地段餐饮配套，这可能是一个最不起眼的关注点，但等租户入驻后却又是最为棘手的问题。记者以地铁1号线高新站为出发点，沿路仅发现理想中心、时代晶科名苑一带有较为完善的餐饮配套，而下一个较为完善的餐饮配套点竟然在孵化园。尽管沿线部分在建写字楼配建员工食堂这一说法，但偌大一栋写字楼仅有一层员工食堂能够吗？而有商业裙楼配套的部分写字楼其裙楼餐饮消费又与白领消费显得格格不入，城南某项目销售人员告诉记者，我们目前建在项目有餐饮配套，但消费档次较高，当问及销售人员如何自理午餐时，得出的结论却是：“叫外卖很快，就是等待时间比较长”。

　　硬件 自吹自擂

　　停车位和电梯作为写字楼硬件配套的外在名片，它将直接影响写字楼的品质与招租能力。没有充足停车场的写字楼也就意味着没有充足的业主入驻，在市区部分老写字楼你会发现一个现象，由于开发年代久远，部分老写字楼停车位紧缺，早晨上班停车靠抢，下午下班取车靠等已经成为开车模式，而有限的停车位也推高了停车价格，让众多开车一族叫苦不迭。

　　相比之下，现在新建写字楼考虑到了停车位的问题，调查发现，南延线周边写字楼车位配比都还比较合理，但过高的包月停车费又成了拦路虎，这样一来在无形之中又催热了拥有地铁的轨道物业的写字楼项目。

　　与此同时，作为考量写字楼硬件配套最基本也是最重要的标准之一，电梯在数量、布局、速度和性能等方面一直是不可或缺的指标。每个人进楼上班，用到的设施便是电梯，在电梯间的等待时间，通常会成为投资者或者租赁者对整个写字楼的印象。

　　目前中心城区部分老写字楼出现了大面积的“人等电梯”现象，上班排场龙成为“佳话”，成就了一幕幕悲催的“写字楼电梯争夺战”。还好，在记者的南延线写字楼走访中，绝大多数写字楼电梯配置均已8部客梯、2部货梯的8+2形态出现，但部分项目轿厢空间狭小拥挤，电梯运行速度较低、候梯时间长等一系列问题电梯难题仍旧存在。

　　物管 决定未来

　　写字楼的成功与否很大程度上取决于后期的管理水平，高水准管理公司能为项目营造一个良好的内部环境，对保持写字楼租金水平、延长写字楼使用寿命非常有效，同时，写字楼保值、增值也要靠后期物业管理来实现。

　　现在绝大多数投资者已将物业管理作为选择写字楼的一个重要标准。在城南某写字楼现场记者随机采访了前来看盘的投资者王先生，“南延线写字楼太多了，我投资写字楼的要素就是看物业管理，一个好的物业公司他们可以免去我很多麻烦，他们可以引入优质租客，进而保障我的租金和回报率。之前在市中区投资的写字楼项目就是忽略了物管这一点，写字楼后期维护太差，租金掉链子，一切反应都在回报率上”。

　　产权 暗藏隐患

　　在住宅市场“限购”之后，全国写字楼户型出现了“大划小”的分割风，成都写字楼市场也未能避免，开发商为了保证资金链顺畅，有意无意的将写字楼“以大划小”出售，这样一来原本需要投资过百万的写字楼，花七、八十万也能拥有。在开发商和投资者看来，写字楼门槛骤降是一场双赢的局面。但这的是这样？如果入驻写字楼公司均为实力品牌且承租建筑面积均在500~1000平之间，那么可以说投资者今后的租金和回报率都将会很稳定，转售的回报率也相当可观。

　　当然，写字楼“大划小”后为开发商带来的热销不可置否，但问题却紧跟而来，由于原本整体一层的写字楼被分割为多个小写字间，产权过于分散导致进驻写字楼的公司流动性大，客户资源流失，另一方面，由于各个业主的诉求不一，这种分散式的写字间很难在招租实力更强的大商家入住。据城南某楼盘销售人员介绍，如果需要租赁这种被分割了的整层写字楼，物管可以帮忙联系业主，但具体协调还需自行处理。